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北京二手房“寒冬”:直降170万仍难出手 业主心态崩塌!

“业主刚来电话,590万就能卖。”中介小吴说,只要诚心买,价格还可以再谈。二十分钟前,该房源报价还是598万。这套位于北京朝阳区的两居室,挂牌两个月来,已累计降价170万。

“业主刚来电话,590万就能卖。”中介小吴说,只要诚心买,价格还可以再谈。二十分钟前,该房源报价还是598万。但瞬间降八万并非底限,这套位于北京朝阳区的两居室,挂牌两个月来,已累计降价170万。


 

在小吴印象中,以往市场低温时,小户型房价仍较坚挺。但如今,从望京热门小区,到刚需聚集的大望路,二手房直降百万已非孤例。据贝壳研究院数据,今年10月,北京二手房业主降价比重达91.6%,为“317新政”以来最高值。

买卖双方的心理预期齐齐改变,购房者犹豫不决的观望状态,将业主的焦虑感推至顶峰。据国家统计局数据,11月一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.2%,但北京环比下降0.4%,已是连续5个月下跌。

“当下各项调控政策保持稳定,首次置业和改善性换房需求没有升温动力;此外,新房阶段性供给较多,尤其是限竞房与二手房市场形成相互竞争关系,在需求不增加的情况下,市场难以回温。”贝壳研究院首席分析师许小乐认为。

调控落地两年后,北京楼市,仍处于漫长的自我修复期。

业主信心崩塌

十二月,北京步入严冬,小吴提早站在店门口等顾客看房。十九岁北漂至今,小吴已在北京做了16年房产中介。他曾见证北京楼市一步步走向狂热,也亲身经历调控后戛然而止的行情。最近一个月,是他今年最忙的时候。

“12月8日帮顾客签下一套448万的房、12月15日签下303万的房源……”看着工作记录,他脸上露出短暂一瞬的欣慰。小吴所在片区是北京面积最大的朝阳区,去年常住人口360.5万,也是潜在购房人群最密集的地方。

但焦虑仍难以掩盖。陪顾客看房间隙,小吴一根接一根地抽烟。“天气太冷,压力也大,你看我都有白头发了。”实际上,对他来说,近期业绩已是全年最好。如果没有这几单,可能年都没法过。而其他店员,三四个月才能开一单。

“调控前房子根本不愁卖,房源挂出来,人人疯抢,我们带看时连钥匙都找不到。”小吴感叹,放在以前,根本没空像现在这样,一下午带顾客看四套房源。如今,北京二手房市场持续低温,已让这些从业者再难体会到曾经的狂欢。

我爱我家(000560,股吧)研究院数据显示,11月北京二手住宅成交均价为54338元/平方米,环比10月下跌0.83%,同比去年11月下跌1.69%,为今年3月以来最低,近三月整体价格水平回到年初。

当月成交量较多的行政区中,西城区成交均价环比上涨2.81%、顺义区环比上涨1.83%。除此之外,其它九区都在环比下跌,石景山、通州、大兴、昌平跌幅都在5%以上。全市二手房价下行趋势较为明显。

在这场买卖双方的博弈中,业主的心理防线步步崩塌。据北京麦田成交房源监测数据,11月份买方整体议价幅度为-6.9%,较上个月下滑1个百分点,客户议价空间达到2017年以来最高水平。

李华对此深有体会。作为“资深买房人”,他在全国各地有五套房。按他的话说:“这几年都围绕房子转了。”但李华发现,业主当下心态正发生逆转。以前看房时,业主很少着急,议价空间到10万已算离谱。但现在,挂牌价430万的房源,业主能直接降到370万出售。

除去议价空间大幅提高,自身卖房经历更是让他感触颇多。“有次手上房源能在270万卖出,我想再等等,但后来缩水到170万,那种心理上的落差是很难承受的。”李华坦言,一旦看到成交变难,焦虑感很快倍增,因为承受不起资产损失带来的风险。

但不管对财富的渴望多强烈,卖方弱势、市场低温,已是当下常态。作为中介,小吴甚至会劝业主把挂牌价调低一点。“业主不了解市场,报价普遍虚高,最后都要往下调。”他说,如果业主坚持不调低,根本无人问津。

刚需负重入场

五年前,全国楼市升温,身处一线的北京房价几乎翻倍。但转折马上来临,2017年3月17日,调控落地,“认房又认贷”将购房门槛直线推高,无数炒房客被拒之门外。此后北京二手房连续9个月下跌,累计跌幅达13.5%;2018年全年均价仍同比下跌3.3%。

投资性需求已明显减退。“曾经,房价越涨的地方越觉得有投资空间。一有新盘开,三五个朋友便一起去看。但现在,狂热的买房欲望已很难被勾起。”李华说,以前投资时认定,明年房价会涨。但现在大家觉得,红利期已过,万一明年跌了怎么办?

小吴之前也接触过一个炒房客,倒手房源、离婚多次,名下有11套房。但现在,他很少再遇到这样的人。一些人有空闲资金,仅通过“以小换大”进行改善。而更多的人,是渴望拿到这座城市入场券的刚需。

北漂七年,王兰终于在今年扎根北京。二月底生完宝宝后,她开始和丈夫商量看房。“养孩子开销大,如果再不入手,以后更攒不下首付。”但真正看房时,她才发现,市区房子太贵,自己根本买不起。老小区停车都是问题,生活质量难以保障。

最后,他们选择在五环外的通州安家。“房主刚生二胎,想换三居室,新房定金都交了,就等这里腾挪资金。”王兰说,买房以后,至少算有个根,能在北京安定下来。咬咬牙,她跟丈夫签下合同。

投资客解套,王兰这类刚需正成为撑起市场的主要动力。我爱我家统计数据显示,11月选择“首次购房”的客户比例达74.97%,较10月增加1.52个百分点。经过10月短暂收窄后,这一比例在11月再攀统计以来新高,刚需仍是市场主力。

当二手房也“以价换量”时,刚需入场对交易也有短暂拉动。北京市住建委数据显示统计,11月北京二手住宅共计网签11203套,与10月北京二手房住宅网签8879套相比增加2324套,环比涨26.2%,同比增长32.1%。

我爱我家研究院分析认为,长期交易低迷和价格下滑使北京二手房市场积攒了不少潜在需求。经过一段时间观望,加上近期南京、深圳等地调控政策有局部、小幅松动,这些需求的入市意愿有所增强,市场活跃度小幅回升。

“但北京楼市调控仍然是高压态势,松动的可能很小,市场有效购房需求仍以刚需为主,房价也难有上涨空间。”上述机构认为。合硕机构首席分析师郭毅同样称,当下北京楼市中,购房资格被限定,价格再低也只是短期拉动需求,不具备长期可持续性。

新房二手房持续胶着

除去买卖双方和市场间的博弈,北京二手房持续低温,与近年限竞房大量入场关系密切。

2017年末,北京开始大规模出让限竞房地块,相关项目则从2018年开始集中入市。中原地产数据显示,最近两年,限竞房占北京市场供应的70%。大兴、丰台、房山、昌平四个区是供应重点。

因在土地出让阶段就对房屋售价进行限制,限竞房销售价格通常低于同区域市场水平,因此对二手房市场形成很大分流。“只要区域内有一个限竞房项目,就容易把整个区域的成交量分流过来,也会拉低均价”。有业内人士说。

但这并不代表限竞房受市场欢迎。由于供应量大、区域相对集中,北京限竞房整体消化情况并不好。

中原地产指出,截至今年11月末,北京市累计供应限竞房5.4万套,网签规模约2.3万套,整体去化率仅43%左右。库存规模则首次突破3万套。其中,供应量较为集中的房山区,限竞房去化率为22.7%,仅为全市限竞房去化率的一半左右。

截至目前,北京商品房住宅库存达7.56万套,创近8年最高纪录。此外,北京限竞房签约量合计2.34万套,库存高达3.1万套,同样刷新历史记录。

中指研究院认为,自2018下半年以来,共有产权房、限竞房迎来入市高峰,逐步在市场供求中占据重要地位,快速提升市场有效供给。但部分区域项目扎推入市,产品同质化严重,市场明显处于供大于求状态,房企间存在巨大挑战。

不仅如此,上述机构称,入市项目中80%已亏损或将要面临亏损。从销售进度看,仅8个项目宣告基本售罄,多数项目库存尾盘项目依然较多。随着销售时间拉长,总成本会进一步加大。即便现在就清盘,按照入市时间,也只能减少亏损。

扎堆供应、去化不佳,限竞房与二手房的胶着状态短期内不会结束。“限竞房分流二手房需求,明年仍会持续。尤其是限竞房供应集中的区域,二手房交易量和成交价将持续受到影响。”郭毅认为。

我爱我家研究院称,目前北京楼市调控力度已是史上最大,加上今年四季度以来各地调控多有微调,未来政策进一步加码的空间较小。但北京仍是全国楼市标杆,“房住不炒”战略下,政策难有大的松动,预计2020年北京楼市政策仍会保持平稳。

政策紧锁、市场观望之下,置业北京,仍是一张沉重的城市入场券。

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