房贷不是简单的复利，我们用房贷计算器来算，假设我们从银行贷款100万，贷款利率算作5.764%。贷款周期我们算作30年。方式是：等额本息。同时假设我们还有100万现金。

1.不提前还款：30年我们总共还给银行连本带利210万4千。

2.这30年间，如果100万我们用复利5%自己理财的话，30年后这100万的钱变成了100万乘（1.05的30次方）=432万。而100万如果用5%的复利理财变成200万只需要14年多。

3.如果觉得5%的年利息太难，那么3.5%还是很容易的吧，100万30年的累计也是280万。

所以房贷不是我们通常说的复利，这也是好多人说的不要提前还房贷的原因。你是不是突然觉得：不提前还款更划算？但是这个结论还少了一个关键因素，就是月供！剧情反转来了

4.提前还款：你现在立刻没有了100万积蓄，同时也还清了100万房贷，100万房贷给你带来的月供（每个月5000多吧）就解放出来了。用这部分月供定存理财，30年后，就不算利息，本金也是210万4千了，稍微努力一点，理财到300多万也没啥问题吧。

当然现实中大多数人会在贷款期限的一半时间还清，背着房贷心里上有负担。通胀以及公积金余额的增加等等因素，都会让很多人产生提前还款的动力，这个还是要自己根据自己的情况把控。

最后，毕竟房地产已经高速20年，随着房住不炒和脱钩房地产经济以及经济内循环的国策定位，金融市场很可能接力房地产，成为货币超发的又一蓄水池。如果中国接下来当真来一波像美国一样的长达5年甚至10年的慢牛行情（房价稳而股市飞），提前还款的人会不会在N年之后后悔，没有把钱用来基金定投，错过了下一轮财富积累的行情呢？但是如果万一有经济危机，或者中国的金融二级市场投资环境没有改变，那么提前还款可能更好吧？唯一确定的是有些人买房的时候贷款利率打折，只有3点几，或者公积金贷款，这部分真的没有必要用积蓄提前还款，贷款利息真的太低了，都低于我们大额存单定期存款的利息了。