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前两年的调控政策一直都是在限制购房者，不仅在不断加大对购房资格的限制，还在不断收紧信贷监管。特别是信贷资金方面，过去几年全国的房贷利率都出现了大幅度的上涨，刚需购房者买房需要付出的利息成本越来越高。当然这些调控政策带来的效果也很明显，大部分人都因此放弃了购房意愿，导致开发商只能通过降价促销来吸引购房者。但就算如此，在银行信贷资金受限的背景下，能买房的人还是少数。不过这种情况，在2022年出现变化，因为今年市场上出现了一系列鼓励刚需购房者的政策，其中信贷方面的变化尤为明显，多个城市的房贷利率都出现了下跌。

虽然2021年全国商品房销售额突破了18万亿，但购房者的购房意愿却非常低。例如有调查就显示，有近4成人取消了购房意愿，这对楼市稳定非常不利，所以在进入2022年之后市场上就出现了一大批刺激购房者的利好政策。例如不少城市都给出了购房补贴，当然更常见的还是信贷方面的利好。

根据媒体报道，进入2022年之后，楼市信贷环境明显改善，不仅放款速度有所加快，就连房贷利率都出现普遍下调。机构统计数据显示，2月份全国有87个城市的房贷主流利率出现下调，并且有11个城市的首套房贷款利率降到了4字头！其中苏州的首套房贷款利率最低，只有4.75%，这个房贷利率基本上可以说回到了楼市调控之前。

那么现在问题就来了，房贷利率都已经回到4字头，甚至部分城市的首套房贷款利率更是低到了4.75%，购房者是不是可以买房了呢？其实在笔者看来，房贷利率下降带来的利好并没有想象中的那么大，购房者没必要着急找房。虽然房贷利率下跌的确能替购房者节省不少购房成本，但这个成本却没大家想象中的那么大，最多也就是能减少几万元的利息。如果把这几万元的利息平摊到每个月的房贷上，那么每个月其实也就是少还一百多块钱的样子。说实话每个月100多元的成本，对居民的生活并不会产生多大的影响，也就是几顿饭钱。所以对于购房者来说，没必要在看到房贷利率下降之后就着急买房！

实际上在笔者看来，对于购房者来说，现在能不能买房的最大考虑因素并不是购房成本，而是居住需求。因为现在市场上的房价其实已经稳定了下来，而且未来会长期保持这么一个稳定的状态，在这种情况下购房成本并不会出现什么变化。反而是居住需求跟经济实力才是购房者要考虑的因素，因为在房住不炒的楼市格局下，只有用来居住的刚需才适合落市，否则就会受到政策的限制。另外一方面买房毕竟是一件需要花费大量资金的事情，购房者必须要确保在买房后自己的生活不会受到影响，所以从这个角度来看，经济实力同样非常重要。